德国房价平稳靠政策

　　近期，随着欧元区经济缓慢复苏，西班牙、英国等国的房地产市场又开始出现上涨势头。在国际金融危机之前，南欧国家形成了严重的房地产市场泡沫，泡沫的破裂对这些国家经济造成沉重打击。然而，德国的房地产市场平稳地度过了国际金融危机和欧债危机，几乎没有留下受危机影响的痕迹。回顾过去30年，德国房价一直保持平稳发展，其平均房价涨幅不超过60%。

　　德国最大的房地产比价网“Immobilien Scout24”首席分析师米夏埃尔·基弗先生对本报记者表示，健全的法律机制和完善的信贷制度等保障了德国房地产市场的长期稳定。基弗介绍，与其他国家相比，投资德国房地产的大多是一些私人投资者，他们投资的数额不大，而不像大投资者那样买下整个小区。

　　受德国历史传统影响，德国的房产开发本身呈现小区块的特点，而不会出现大面积新建住房的情形。这些房产对于大投资者来说，本身不具有吸引力。通常，私人投资者投资房产的周期都在10年以上。由于德国房产交易需缴纳占交易价格约10%的交易税，房产拥有者还需每年缴纳房产税。因此，如果购房者购买房产后短期出手，很难从中获利。这就保证了房价不会因为投资者的肆意炒作走高，形成房产泡沫。

　　为确保房产市场的稳定，德国的银行还制定了严格的贷款审核标准。通常，银行只会对具备相应信用额度的投资者提供低息购房贷款。符合银行审核要求的投资者可以获得占购房价格约80%的低息贷款，投资者须自付20%购房款。此外，投资者还需另付占购房价格10%左右的购房手续费。这确保了房产市场既不会出现房价虚高，也不会因为还贷资金断供而拍卖房产。

　　最近几年，德国经济形势总体良好，成为欧债危机期间欧盟国家的经济和金融避风港，不少外地资本相继流入德国，推高了房价，然而，德国并没有因此出现大面积的房产泡沫。这种可控的房地产局面还与德国人习惯租房而不是购房有关。目前，德国民众的租房比例仍高达40%。这种发展趋势有一定的历史原因。二战后，德国资金匮乏，多数人无力购买自有住房，租房成为大多数人的居住模式。

　　为了保护租户的利益，德国制定了相关法律法规，严格限制出租者胡乱涨价或者将租户“扫地出门”。例如，德国《民法》中规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。如果出租者上涨房租的幅度超出了法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。这种稳定的租赁关系让很多德国人可以安心地居住在租住房屋中。只有在出租者需要对房屋进行装修、改建，或者自己需要使用住房时，出租者才有权将房屋收回。法律对租房合同的明确保护和有效落实，保证了德国长期租户的利益。

　　总体来看，德国房地产市场的有效调控模式得到了国际金融危机和欧债危机的双重考验，从这个意义上说，德国的房地产市场发展经验值得肯定。

　　（本报柏林8月10日电）  

　　《 人民日报 》（ 2014年08月11日 22 版）