全球房价上涨过快危及经济稳定

数据来源：经合组织、《全球房地产指南》、哈佛分析等 　　制图：刘 慧

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国际货币基金组织（IMF）6月11日发布的报告警告，全球房价在加速上扬，世界大多数国家的房价都出现上涨，已成为经济稳定的最大威胁之一。该组织副总裁朱民撰文呼吁，“不应再忽视房价高涨现象”。朱民表示，尽管房市的复苏是一种可喜的发展，但我们需要防范另一轮不可持续的房价高涨。研究显示，在近年的50次银行业危机中，有2/3以上的危机在爆发前出现了房价的大起大落。

与收入和租金相比，许多国家房价大大高于历史平均水平

国际货币基金组织11日启用一个名称为“全球房价监测”的网页，一站式地提供全球住房市场动态信息，旨在对住房市场的繁荣和泡沫破灭进行跟踪，推动各国政策制定者及早采取行动抑制房价泡沫。

美国次贷危机所引发的全球金融海啸，就肇始于美国房价的崩溃。在经历此前长达10年之久的房市高涨后，房价从2006年开始下跌，首先是在美国，然后是其他国家，这引起了2008年国际金融危机。

国际货币基金组织发布的全球住房价格指数显示，在经历了金融危机后一段时期的低迷，全球房价迄今已经连续七个季度上涨。过去一年时间，被统计的52个国家和地区中，有33个国家的房价上涨。

从房价相对于收入和租金的比率指标看，目前，许多国家的房价大大高于其历史平均水平。朱民举例说，“澳大利亚、比利时、加拿大、挪威和瑞典都是这种情况”。例如在加拿大，房价相对于收入高出长期均值水平33%，相对于房租高出长期均值水平87%。英国的对应数据是，房价相对于收入高出27%，相对于房租高出38%。

国际货币基金组织的最新全球房价指数显示，在去年第四季度或更近的日期，全球房价再度加速上扬，同比上涨3.1%。新兴市场国家房价涨速最高，菲律宾同比上涨逾10%，巴西上涨7%。

美国一些热点地区的房价已经超过金融危机前的历史高点

国际货币基金组织警告称，全球房价在原有高位上加速上扬，已成为经济稳定的最大威胁之一。在从香港到以色列的多个经济体，当前房价都对经济构成一个重大风险。不过，国际货币基金组织指出，判断房价是否过高是艺术而非科学。房价/租金比率和房价/收入比率只是提供了房价的基本指标。对房价及其可能带来的经济稳定风险进行评估，还需要其他信息，例如，信贷增长、住户负债、贷款人特征，以及融资方法等。

朱民表示，房地产部门的监管包括一整套复杂的政策工具，有微观审慎政策、宏观审慎政策以及货币政策等。尽管目前用来抑制房价的工具是新的，但各国必须马上运用这些工具。他指出了多个可选工具，比如根据房价和收入对抵押贷款设限；对发放高风险贷款的银行提高资本金要求；以及抑制海外买家对投资型房产需求的印花税措施。

根据国际货币基金组织数据，去年第四季度美国房价同比上涨6.6%。美国标普道琼斯指数公司5月底发布的标普／凯斯席勒房价指数显示，美国大城市房价近期仍在上涨，但同比增速有所放缓。美国一些热点地区的房价已经超过金融危机前的历史高点。标普的报告显示，截至3月份，美国10个大城市和20个城市房价较2012年3月份的阶段性低点均反弹了20％以上，但总体距离2006年年中的历史高点仍低19％至20％。

新兴市场国家面临资本撤出风险，各国应密切关注房价走势

房价的回升，在美国被普遍视为可喜的现象。事实上，金融危机后，在美联储史无前例的货币刺激政策作用下，美国住房市场较快地实现反转，成为拉动经济复苏的重要力量。美联储通过利率政策和大规模量化宽松措施，压低长期抵押贷款利率，不仅刺激了潜在购房者去买房，而且原来的房主纷纷进行所谓的“再融资”，把原抵押贷款转为利率更低的贷款，不仅减轻了债务负担，而且节省下的放贷支出，可用于增加消费，拉动经济增长。

美联储在推行量化宽松政策时，对由此造成的资产价格和金融稳定风险给予了关注，但在包括现任主席耶伦在内的美联储官员看来，美国尚未出现因量化宽松政策而引发的房地产泡沫。金融系统不稳定风险，还不是他们决策的主要考量。实际上，由于量宽逐步撤出，美国放贷利率开始上升，一些“鸽派”经济学家担心，这会阻碍房地产市场继续复苏。

普华永道最新发布的报告称，目前欧洲的房地产热点主要是西班牙、爱尔兰等风险较高的地区，原因在于随着前几年这些地方房产泡沫破裂，房价下跌，而欧洲央行推行持续低利率政策，使得投资人开始增加房地产在资产中的配置比重。

新加坡大华银行经济学家全德健在接受本报记者采访时表示，2008年金融危机之后，世界主要经济体纷纷实行宽松货币政策，大量热钱流入新兴市场国家，推升了房价。“新加坡、泰国、菲律宾等东南亚国家这几年房价涨幅很大，贷款买房者负担沉重，抑制了其他消费。” 全德健说，为了遏制房价过快增长，东南亚国家采取了一些措施。以新加坡为例，以前贷款买房的首付比例是房屋总价的5%左右，现在买第一套房的首付比例是房屋总价的20%， 买第二套房的首付比例提高到房屋总价的50%，有效抑制了房地产市场的投机行为。

全德健指出，预计今年年底之前，美国将结束量化宽松的货币政策，进入加息周期。“新兴市场国家面临资本撤出的风险，新兴市场国家需要未雨绸缪，做好准备。”他表示，东南亚国家普遍存在家庭债务过高的问题，各国监管机构应该密切关注房价走势。

（本报华盛顿、曼谷、布鲁塞尔6月12日电）

>> 点 评 <<

汪利娜（中国社会科学院经济研究所研究员）：房价上涨过快之所以引人关注，一是住房是各国私营部门最大的投资品和消费品；二是住房信贷在金融中占据主要位置。因此，房价的大幅波动不仅影响民生、经济增长，也关系金融体系的安全。美国2006年前房价的大幅上涨及次贷引发的房价大跌，诱发了全球性的金融危机。

近期，一些发达和发展中国家房价上涨过快，偏离了经济基本面，如一国经济的增长、人们收入的增长和房价租金比等。诱发房价上涨过快的因素很多：一是美国的量化宽松货币政策导致这些国家货币供给过多，住房信贷宽松、低息刺激消费者过度负债和不合理的住房需求，推动房价上涨；二是住房的供给不足，特别是在发展中国家住房需求旺盛，也会诱发房价上涨；三是人口因素，发展中国家仍处于城市化进程中，大城市的房价处在上升的通道。因此，各国房价上涨的背后有着不同的故事。

但是，无论是供给面还是需求面引发的房价上涨，金融都是重要推手。坚持审慎的信贷原则，如严格审查借款人的资质、严格控制贷款与房产价值比、家庭和企业的负债与收入比均至关重要。美国的零首付让众多缺乏还贷能力的借款人购得房产，但最终这些人还是因无法还贷而失去房产、流落街头。相比之下，香港50%的房产首付比例使其在1997年金融危机中安然无恙。

《 人民日报 》（ 2014年06月13日 22 版）