中国企业在美国开发房地产

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　　根据英国市场调查公司Dealogic的数据，中国企业或个人在海外房地产交易规模从2011年的5.47亿美元猛增至2012年的18.6亿美元。今年比较突出的一个变化是，美国房地产业的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商转变。目前，万通“中国中心”在纽约世贸中心的“新家”即将启用，鑫苑置业在纽约威廉斯堡的住宅楼项目将在年内动工，刚刚收购了美国第二大院线AMC娱乐控股公司的大连万达集团，也在为投资美国房地产市场“做功课”。

　　懂中文成为不少纽约地产中介的“标配”

　　中国房地产开发商已经开始紧锣密鼓地在美国市场布局，其中在纽交所上市的鑫苑置业旗下的美国公司成功地抢占了纽约住宅项目的开发权，引起彭博社、《华尔街日报》等众多媒体关注。据资料显示，该公司已在纽约布鲁克林区威廉斯堡以5420万美元竞得8547平方米土地，是中国房地产开发商第一次独立在美国开发一个重要的住宅项目。

　　从出境旅游到奢侈品消费，中国在消费排行榜的位置备受海外商家关注。根据全美房地产经纪人协会发布的报告，2011年3月至2012年3月，海外投资者在美国购房金额总计820亿美元，来自中国买家的投资超过90亿美元，较2010年上涨了89%，来自中国的买家已跻身为美国房地产的第二大投资群体。

　　强劲的购买力可能成为中国房地产开发商的“撒手锏”。有分析人士称，中国消费者在美国现金收购房产，对美国房地产复苏做出了相当重要的贡献。现在懂中文或者粤语成了不少纽约房地产中介的“标配”，无论是租房、买房，还是商业地产都有中国买家的身影。

　　欧阳默先生是纽约顾问公司Rockwood的董事长，协助网易、百度、阿里巴巴、鑫苑置业等完成了多笔在美融资业务，并且是鑫苑此次在纽约威廉斯堡开发项目的商业顾问。他在接受本报记者采访时说，美国的住宅项目是下一个投资热点，尤其是在华人聚集区或拥有优质学区的旧金山、纽约、洛杉矶等地，如果有40%以上出售给中国买家，项目就算成功了，而做到这一点并不困难。由中国房地产商开发的住宅，如果在住房规划及环境设计上更符合中国人的使用习惯，并完善中式餐饮、休闲或购物等周边设施，对当地华人存在一定的吸引力。

　　与当地商业团队建立合作关系十分必要

　　美国房地产正在复苏，但仍处于低谷。全美房地产经纪人协会最新数据显示，今年2月,美国现有房屋销售和价格仍保持在健康复苏区间，已经连续12个月呈现同比上涨。纽约房地产经纪顾问王芸对记者说，相对美国其他地方，纽约的房价受到金融危机的冲击相对较小，拥有哥伦比亚大学、纽约大学等一流学府以及世界金融中心华尔街，无论是投资移民、留学准备或者商业投资都十分保值，可以说是中国地产商投资的最佳选择之一。

　　在鑫苑竞标成功后，项目附近土地价格不断攀升，不少美国公司也开始在周围宣布开启新项目。欧阳默先生表示，中国地产投资美国，不仅要采用“中国模式”，也要采用“美国模式”，并且需要平衡两种模式。中国在美国房地产界拥有巨大机遇，目前美国房价仍处于较低时期，中国拥有20年的房地产开发经验，立足这个市场的关键在于寻找拥有经验和理解中国文化的美国团队。

　　欧阳默说，对于房地产行业来说，如何以较低的价格，拿到一块好的地皮，同时获得税收减免等优惠，需要顾及各层面的合作关系。在商界成功没有标准化模式，但又有许多“本地化”模式可循。每个买家都希望拿到“尚未在市面上公开出售”的好交易，但事实上，许多单枪匹马进入美国市场的中国投资者拿到的都是美国公司“挑剩下”的项目，所以与当地商业团队建立合作关系十分必要。

　　资本运作是中国房地产企业进入外国市场的重要环节，欧阳默称之为“华尔街风格的金融工程”。他说，中国企业需要学习利用债务融资等融资策略将利润最大化，这不仅可以增加在美国的收益，还可以将经验带回中国和全球其他资本市场。

　　“接受法律监督和全面法律保护至关重要。”欧阳默说，中国企业“走出去”的每一步都要与当地的法律法规、商业习惯和文化相契合，这样才能走得更稳、更远。 

　　（本报纽约4月14日电）