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《中国住房发展报告(2014—2015)》指出——

2014年投资投机全面退潮 2015年住房市场或整体衰退

2014年12月26日15:59    来源:人民网-国际频道    手机看新闻

人民网12月26日电 《中国住房发展报告》发布暨经济新常态下中国住房发展研讨会12月26日在北京举行。发布会上,中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华表示,2014年房地产市场投资投机全面退潮,商品住宅首现过剩,或导致2015年成交量走低,房价下跌,住房市场整体衰退。他还指出,当前房地产市场存在一系列问题,三位一体的房地产开发模式将面临挑战,楼市库存高企,改善性需求难以全面启动。

“当前的住房市场有很大的比例是由住房投资投机来支撑,但是随着投资投机退出市场,商品住宅过剩的现象第一次比较清晰地展现在大家的面前。” 邹琳华在会上具体阐释了2014年房地产市场呈现的几大特征。

第一,从房价来看,大中城市的房价由全线上涨到普遍下跌。而在去年年底,几乎所有的城市房价都是上涨的。另外,随着商品住宅进入过剩阶段,具体表现为,商品销售面积和销售额都出现了比较大的负增长。

第二,从住房开发投资来讲,开发投资增速下滑明显,这也反映了开发商的信心下滑。虽然地价的下滑没有过剩面积下滑快,但不可忽视的是,在土地市场萧条的情况下,地方政府拿更好的土地出来卖,这使得下滑从数据上看没有那么明显。

第三,资金方面,开发企业资金来源增速明显下降,其中个人按揭贷款也呈现负增长的态势。另外,租赁市场热度下降,房租涨速明显下滑,租金指数已经低于CPI的指数。

第四,宏观政策出现了明显的拐点,限购限贷相继退出。目前限购城市除了北上广深和三亚仍然在坚守之外,其他的城市都已经放宽了限购政策,针对于二套和二套以上住房的贷款限制也大幅度放松。宏观政策的及时转变,对于缓解市场的恐慌,避免房价急剧硬着陆,起到了积极的作用,同时市场也出现了一定的好转,但没有发生根本性的转变。

此外,邹琳华还指出,目前房地产市场面临着三大问题。

首先,住房相对过剩时代将提前到来,而三位一体的房地产开发模式将面临挑战。三位一体开发模式就是地方政府卖地,银行贷款,开发商购地贷款开发住房,形成一个利益共同体。而这样的开发模式,商品住房必将呈现出快速无限扩张供给的趋势,造成房价不断提高,而这也导致了住房相对过剩时代的提前到来。

其次,当前三位一体的商品房开发模式不能满足精细化住房需求,改善性需求难以全面启动。因为当前商品房产品具有高度的同质性,而且品质越来越低,因为越盖越远,配套越来越差,既不能满足上班的需求,也不能满足基本的生活需要,最容易满足的实际上就是住房投资投机者,因而引起供求问题。

再次,当前商品房需求主要靠投资投机支撑,而真实的库存积压与住房空置状况较为严重。以前楼市呈现供不应求的状况,但是随着投资投机的退去,我们发现真实的住房库存状况和空置状况是非常严重的态势。最近几年盖的房子虽然卖掉了,但是很大比例都在投资投机者手里,并不是满足刚性需求的产品。

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(责编:实习生:熊如梦、常红)

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