印度楼市“一边热”

本网驻印度记者 王磊

2010年08月20日00:00  来源:人民网

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  印度新德里南部地区一住宅楼房外景。该类型三层小楼的售价通常超过五百万美元。
  记者 王磊摄

  正当印度房地产商担忧楼市冷淡,积极推销小户型廉价房,极力推动需求增长之时,印度楼市在经济回暖大背景下升温,一线大城市房价的迅猛反弹,又引发外界对楼市泡沫的担忧。    

  楼市“V”形反转

  国际金融危机爆发之前,印度房地产热主要是由高档住宅价格攀升推动的,大多数楼盘项目都是针对仅占印度人口2%—3%的富裕高端客户,他们成为拉动房价上涨的主力军。但在国际金融危机的冲击下,高端客户群体受冲击较大,对高档住宅的需求也随之大幅降低,而家庭年收入达到10万卢比(1美元约合45卢比)的“中产阶级”,购房热情逐渐高涨,加之政府降低贷款利率的刺激措施,开发商一度以建低价房吸引“中产阶级”作为其渡过难关的措施。麦肯锡咨询公司的数据显示,印度年收入在6万至13万卢比的城镇家庭数量约2300万户,这意味着平价房市场潜力巨大,但平价房并不是直接推高房价的主要因素。

  据印度房地产开发商协会公布的数据,2009年4月以来,印度楼市逐步出现“V”形反转,首都新德里和孟买的房产升值最为迅猛,最高达70%至90%,但二线城市的楼市仍未见升温迹象,市场行情仍停留在大约2009年第一季度的状态。 

  刚性需求太大

  历史地看,孟买、新德里及其周边的古尔冈和诺伊达区的住房价格始终处于领涨地位,高价房通常也就出现在这两个大城市圈地区。新德里对于在城区内建设住宅楼有限制政策,主要是为保护城市原貌以及避免居住人口密度增加给城市交通带来的重荷,城区内住房通常为三层至四层独立小楼。住宅区之间的房价差异也较大。据记者调查,新德里南部地区的住房价格普遍较高,在中高档小区,一幢占地约300平方米、三层、总建筑面积约为550平方米的小楼(含对宅基地的永久所有权)的售价约为2.3亿卢比。新德里城市圈内的大规模房地产开发,通常都是在其周边的古尔冈和诺伊达这两个新兴的卫星城,那里大片商品房住宅区不断涌现,通常小户型价格也都在20万美元左右,高档小区住房的价格也会超过每平方米8万元人民币。在孟买,城区中心的一些在建大型公寓的价格甚至已经超过了2007年楼市高点时房价所能达到的高峰,面积约75平方米的公寓房,售价超过90万美元。

  印度房地产市场总体还是通过供需关系来实现自身调节。在房地产商从购买土地到获得建筑许可的过程中,繁复的手续加上不明晰的政策规定,成为滋生腐败和推高房产价格的因素之一,但业界普遍认为,印度部分城市房价过高的原因,主要是房屋供应严重滞后,刚性需求太大。印度房地产开发商协会的统计数据显示,印度房地产业建筑面积的八成是居住房。即使如此,目前的房屋供应数量与印度第十个五年规划提出的要求还相差甚远,住房缺口约为2240万套,供给滞后于需求约5年时间。  

  增长潜力巨大

  印度房地产业起步较晚,房价开始飙升还要追溯到2001年。为促进房地产市场发展,印度政府不断降息,房贷利率在2004年上半年降至7.5%的低点,这为印度房地产热提供了条件。低房贷激发了市民借钱买房的热情,创造出了庞大的需求量。2005年3月,印度政府批准外商直接投资房地产领域,印度楼市发展开始步入快车道。

  目前,印度房地产业在国民经济中已开始扮演重要角色,其产值占印度年国内生产总值的5%,带动了250个相关行业的发展。业界普遍看好2011年和2012年的印度楼市,预计营业利润增长率将会达到两位数,2020年时的产业规模有望达到1800亿美元。 

  (人民网新德里8月19日电)

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