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法律保障 基金支持 政策优惠
墨西哥 三管齐下解决住房需求
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人民网驻墨西哥记者 张 蕾
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在２０世纪七八十年代，墨西哥经历了一个经济高速增长的时期。与许多发展中国家一样，经济的高速增长也同时带来许多社会问题，大量人口涌入城市，造成了对住房需求的急剧增加，直到现在，这一城市化进程仍在继续。据统计，墨西哥约有７４．６％的人口居住在城市，只有２５．６％的农村人口。从１９７７年到２０００年，墨西哥２０岁到４４岁的劳动力从占总人口的２９．９％增长至３６．８％。他们是住房的主要需求者，其中不乏月收入在５００美元以下的低收入者，如何解决这些人的住房问题，是保证社会稳定的关键因素之一。３０多年以来，在保障低收入阶层安居乐业这一问题上，墨西哥政府进行了一些努力，也积累了不少经验。
国家立法保障
墨西哥宪法明确规定，各级政府有责任保障低收入家庭的各种权益，其中包括改善住房条件。今年４月，墨西哥参议院通过议案，将１９８４年的《联邦住房法》修改为《住房法》。一位墨西哥议员告诉记者，修改后的《住房法》旨在发展房地产业、提高人们的购房能力、增加就业机会，能够更好地适应当前的社会状况。但是《住房法》最主要的目的还是帮助最贫困家庭、待业人员获得居住权。为此《住房法》规定：建立各级政府和民间私人机构之间的协作机制；建立政府发放贫困家庭补助的透明机制；简化低收入人口的贷款和储蓄手续；方便企业获得建造福利住房的土地，等等。
基金机构辅助
在墨西哥政府实施的“２００１—２００６年国家发展计划”和“住房计划”中，除规定加强房地产业竞争力，实施优惠政策鼓励建筑业商人开发廉价的经济适用房；面向贫困家庭发放补助等之外，还要求借助民间三大住房基金机构力量，从各个层次为墨西哥人设计、提供不同类型的购房贷款方案。这三大住房基金机构分别是全国劳动者住房基金、国家公务员社会保险住房基金和全国人民住房基金。它们分别面对公司职员、国家公务员和待业人员，基本上涵盖了墨西哥全部人口的住房需求。
记者采访了全国劳动者住房基金社会联络部官员玛耶拉女士。她告诉记者，全国劳动者住房基金始建于１９７２年，已有３３年的历史了。它是墨西哥最大的住房基金机构，在２００４年所有机构发放的住房贷款中占了５６．６％的份额。墨西哥宪法规定，所有企业业主必须每个月为职员在全国劳动者住房基金缴纳相当于职员月工资５％的住房积金，所有在该机构注册登记的职员每个月也必须交付其工资的５％。全国劳动者住房基金为职员建立基金账户，用于支付购房贷款或养老保险，帮助职员理财。住房基金不靠政府拨款，而是依靠民间储蓄利息获得收入。
据玛耶拉介绍，就目前登记的尚未申请购买贷款的９８０万职员情况来看，该机构的主要服务对象是月收入在５００美元以下的低收入者，这部分人占全部注册人员的７８％。全国劳动者住房基金配合“２００１—２００６年国家发展计划”和“住房计划”，针对这部分职员实行了经济适用房方案，让他们也能买得起住房。而各级地方政府也正在积极参与这项方案，修建经济适用房。自２００２年推行该方案起，已有１９．６万的职员向全国劳动者住房基金申请购买每套单价为１.５万美元左右的经济适用房。
经济适用房物美价廉
由于墨西哥首都墨西哥城近年来房价不断上涨，墨西哥经济适用房项目全部位于各州、市。根据玛耶拉提供的地址，记者驱车两个小时来到离墨西哥城最近的墨西哥州首府托卢卡附近勇敢谷的一处经济适用房项目所在地。
在该项目负责人菲利普·埃斯帕尔萨工程师的带领下，记者参观了尚未全部完工的小区。小区简洁大方，由几十个院落组成，每个院子里有４６座小房，整个小区一共可以容纳２８８２户。每户的住房面积不大，只有３０平方米左右，但是格局相当合理，有客厅、卧室、厨房、浴室和院子，各家各户门前还有一小片草地和停车位。已经入住的一家人热情地接待了记者。户主表示对自己的房子十分满意。他说，房屋设计巧妙，预留了建造二楼的承重结构和通道。只要经济条件许可，他将会打通客厅屋顶，修建二楼，增加自己的住房面积。
菲利普告诉记者，承建这个项目的房地产公司是一家私营公司，通过政府招标以较低廉的价格获得土地。公司购地后经过详细调查研究，尽量以低廉的造价修建房屋，经过国家联邦抵押贷款公司评估后出售。当然这一切都是商业运作，公司也要承担一定的风险。
所幸的是该项目开发得相当成功，所有的房屋都被预售一空。菲利普微笑着说，这也说明现在人们对住房的需求很大；购买这么一套住房大概需要１６．９万比索（约合１．５５万美元），而且周边环境好，交通比较便利，相对于墨西哥城高昂的房价，经济适用房非常实惠。但经济适用房并非所有人都有资格购买，在全国劳动者住房基金登记的职员如果有需求，可以向其申请，由该机构审核申请人收入状况并批准后，才可购买。
在保障低收入家庭住房方面，墨西哥政府除利用民间力量外，还吸收国外资金，如国际金融机构提供的个人贷款。如西班牙政府提供的“个人小额贷款”和泛美发展银行提供给有出国打工汇款的家庭的贷款等。
墨西哥政府从刚开始任由低收入人群自己寻求解决住房问题，到现在承担起满足社会弱势群体的住房需求的责任，也经过了一个漫长的探索过程，在这个过程中遭遇过挫折和失败。如银行基于低收入的年轻家庭收入每年增加的前提，提供利息逐年递涨的贷款，但是１９９４年爆发的经济危机打乱了银行的计划，墨西哥人的收入不增反跌，整个方案在强大的经济危机面前完全失去了控制。墨西哥政府鉴于以前的经验教训，通过立法保障、民间支持和出台优惠政策三管齐下，不断完善保障低收入人群住房的机制，现在正初显成效。
小资料：墨西哥瓜纳华托州推动住房建设法（节选）
第三部分 第十条
第一款 瓜纳华托州下属住房机构在实施住房计划时，必须为缺少住房或者住房条件差的人群谋取福利。
第七款 调动公共、社会、私人力量共同推动住房建设。
第八款 建立州信息库，以便更好地掌握州住房现状和社会经济状况。
第九款 简化购买房屋的手续。
第五部分 第二十三条
第一款 推动社会福利住房建设，鼓励社会自主经营建设。
第二款 帮助缺少住房资源的人群获得住房，利用私人信贷帮助该人群获得购房的贷款。
第三款 无论是州还是市政府修建的住房项目，都应该首先为缺少住房资源的人群服务。
第四款 推动出租房的建设。
第五款 推动低收入者住房项目建设。（张 蕾）
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埃及 政府建造卫星城
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人民网驻埃及记者 黄培昭
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埃及住房非常紧张
埃及国土面积为约100万平方公里，但其中的90%都是沙漠。尼罗河谷和尼罗河三角洲地区，聚居了全国大约96%的人口。首都开罗更是人满为患，人口多达1700万，占全国人口的1/4以上。开罗住房之紧张就可想而知了。
埃及人口在近期急剧膨胀，开罗尤其严重，再加上来自其他省份的人越来越多地涌入开罗，这使本已捉襟见肘的住房状况雪上加霜。在开罗街头，既有高档的别墅、气派的高楼大厦，也有又破又旧、看上去随时会倒塌的危房。而不少进城务工的民工索性就露宿街头。
以前，开罗的住房以有绿树掩映的两层别墅为时尚，人口骤增后，开始建造高楼以吸纳更多的住户。但总体上，开罗住房在供求之间仍存在很大的落差，即求大于供。开罗的住房以大户型居多，几乎全是三室两厅以上的，像国内较为普遍的两室一厅的房子在开罗很少见。这样，就产生了一个悖论，一方面，求房者人数众多，另一方面，大户型的房子由于价格不菲而出现租不出去的现象。
房地产商喀迪尔告诉记者，开罗城里有一半的房子已经年久失修，有１／３是程度不同的危房。由于地价昂贵， 一些开发商为牟取暴利，进行违章作业，如随意增高楼层，任意扩大建筑面积等，结果导致大楼不堪重负发生倒塌，甚至造成人员伤亡。就连这些危房，人们也争相求租，因为房子的价格相对低廉。
埃及政府通过实施“青年公寓”计划、建造卫星城等来解决低收入阶层的住房问题
由于历史和经济等诸多方面的原因，埃及财富分配不均，国内贫穷悬殊较大。对许多人来说，购房是需要倾其毕生积蓄的大事，不少年轻人，结了婚却买不起房子，只有“望房兴叹”。在此背景下，埃及政府出台了一些政策扩建住房，解决低收入阶层的住房问题。早在萨达特总统时期，埃及建设部就实施了“青年公寓”计划。该计划的资金５０％由企业家捐助，另外５０％由私人房地产开发商投资，所建住房的租售价格较低，以收回成本为原则。埃及一共建了数十万套“青年公寓”，一定程度上缓解了居民住房紧张状况。
政府还在开罗的周围建造卫星城，经过近３０年的努力，如今已有“十月六日城”、“纳赛尔城”等多座卫星城市，最近的距开罗数公里，最远的则有几十公里。政府建设卫星城，目的是稀释开罗高度密集的人口，解决百姓的住房困难，开发开罗的周边地区等。为此，政府还配套了相应的优惠措施，如规定凡是在卫星城落户的公司企业，１０年内免缴海关税和所得税；对个人，则收取比开罗低大约１／４的房价。卫星城空气新鲜，绿意盎然，环境优美，一般分为工业、住宅和娱乐三个功能区域，设计比较合理。如今，这些城市已成为大开罗的一个漂亮景观。
20世纪90年代初期，埃及政府采取措施，大力鼓励私营资本融入社会，欢迎私人投资房地产建设。埃及国内大大小小的房地产和建筑公司因而如雨后春笋般应运而生，一座座高楼也随之拔地而起。最近几年来，埃及每年新建住宅保持在３０万套左右，投资保持在每年近１００亿埃镑（１美元约合５．８埃镑）。可以说，政府对民居建设是颇下了一番功夫的。由于开罗的失业率较高，低收入的居民占多数，消费和购房能力较差，因此政府通过低息贷款的方式资助家庭购置住房，即每年提供６．５亿埃镑，年息５％，购房者每户可向政府申请不超过１．５万埃镑的低息贷款，４０年内偿还。可是由于开罗的房价逐年节节攀升，１．５万埃镑对买房者无异于杯水车薪。
按照规定，政府允许购房者向银行申请商业贷款，以弥补政府低息贷款以外的不足部分。但实际情况是，银行的商业贷款利息过高，将不少人拒之门外，同时，由于法律禁止银行在借贷人无法还清贷款的情况下没收住房，银行对欲购房者提供贷款的积极性就不高。加之，一些借贷者要么一贫如洗，缺乏偿还能力，要么信誉不佳，想方设法拖延偿还时间，所以各家银行都有苦难言，纷纷抬高贷款的“门槛”，出台了一系列苛刻而繁琐的手续，以“扎紧钱袋”，保护自身利益不受损失。
2004年，埃及政府颁布新的房地产抵押法，以打通银行向低收入者发放贷款的“瓶颈”，保障低收入阶层能够通过贷款买到房子
２００４年下半年，埃及政府颁布了新的房地产抵押法，同时还成立了第一家房地产金融企业塔米尔公司，以保障新房地产抵押法的实施。出台这一抵押法的用意，是为了打通银行向低收入者发放贷款的“瓶颈”，拆除银行设置的贷款高“门槛”，保障低收入阶层能够通过贷款买到房子，最终做到使“人有所居”，共享安康社会。同时，抵押法也维护了银行的利益，因为它规定，如果借款人届时确实无力偿还贷款，银行可将借贷者的房产予以公开拍卖，其收入作为对贷方银行的抵押赔偿。对欲求贷款者和银行而言，新的房地产抵押法都是有利的，而对政府而言，则可以通过此举拉动低迷疲软的房地产业的发展，可以说，它是互利、多赢的一个法律措施。
塔米尔公司的注册资金为５亿埃镑，它主要负责协调借贷者与银行之间的关系，如评估借贷者的财务状况，制定分期付款和抵押贷款的方式，代表购房者同银行及房地产商打交道等。塔米尔公司设有市场和房产调研部，派专人对埃及的房地产情况做翔实而客观的调查，根据房屋所在的地段、面积、新旧、朝向、绿化等综合情况进行打分，由专家集体确定价格。然后，公司将这些情况通告政府所属房地产抵押管理机构授权的房地产经纪商，由经纪商与借贷人沟通协调。按照一般程序，欲办购房贷款者，可直接向得到政府授权的房地产经纪商提出申请，目前这样的经纪商已有５６家，今后还将会增加，任何一家均接受业务申请。
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美国 低收入者领取房租代金券
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人民网驻美国记者 李文云
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美国约有300万家庭、近700万人口接受政府住房资助
在美工作期间，记者注意到洛杉矶有不少老人单身公寓。有一位华人老先生，虽也曾有过事业兴旺的岁月，但晚年由于夫妻离异，住房等资产都给了太太，自己一不留神成了低收入者。为了给自己找到一处居所，老先生向有关住房管理部门递交了申请表格。住房部门在审查了他的收入、银行存款、不动产等情况后，批准了老先生的低收入住房补贴申请。靠着这份住房补贴，老先生租到一套一室一厅的老年公寓，起居厅有２０多平方米，卧室也有十几平方米，厨房、卫生间设备一应俱全，虽然谈不上宽敞气派，但对于一个老人来说方便舒适，足够使用。这套老年公寓月租正常需付６５０多美元，而老先生只需付２００美元一个月，其余差额由政府补贴。这是美国众多低收入者住房状况的缩影。
美国联邦政府每年要为低收入阶层支出几百亿美元来资助他们的住房。据统计，２００４年美国住房与城市发展部在与住房相关的规划项目上的支出是４５０亿美元。在过去３５年中美国政府的这类支出大约是１万亿美元，主要用于解决低收入家庭的住房问题。
多年来，美国的低息政策拉动了住房市场的繁荣并造成房价不断上涨。今年２月，美国新房销售中平均价涨到了创纪录的新高位。房产市场火爆、房价居高不下引起了舆论普遍关注。尽管美联储自２００４年６月开始连续７次提高联邦基金利率，因此美国的住房抵押贷款利率也在逐渐上升，但住房的销售量和价格并没有降下来，原因在于提升后的利率仍处于较低水平，不足以使住房市场降温。面对高扬的房价，“望房兴叹”的低收入者，只能求助于政府。
业内分析人士告诉记者，在美国大约有３００万家庭、近７００万人口接受政府住房资助。其中，以房租代金券形式的租金补贴最受欢迎，这种补贴的依据是美国１９７４年“住房法”第八条款的规定。目前，在接受政府住房资助的家庭中，大约有６０％是选择租金补贴券形式。
美国政府规定，享受租金补贴的对象包括：低收入家庭、62岁以上的孤寡老人、残疾人士等
美国对低收入家庭住房资助的具体做法是，联邦政府把专项资金拨给地方公共住房管理部门，由地方以两种方式为低收入家庭提供住房资助：一种是为低收入家庭提供廉价的政府公寓住房；一种是为他们提供租金补贴券，他们可以用来在私营房产市场上租房。私营房产主也可以自愿参加这一项目。由于政府为房产主提供优惠贷款来建新公寓或翻修旧的低价房，政府的这个租金补贴券项目还是吸引了很多私营业主的参加。
美国住房与城市发展部规定，享受租金补贴计划的对象包括：低收入家庭、６２岁以上的孤寡老人、残疾人士、无家可归者等；对他们的收入也有具体的限制，并需要由雇主或社会福利部门提供证明。租金补贴计划的实施使美国数百万低收入家庭获益，但美国政府也为此背上沉重的财政包袱，因而在新法规中提出鼓励低收入者找工作增加收入、对住房资助设定享受年限等措施。
按目前规定，那些收入不到本社区家庭收入平均数８０％的住户，有资格申请政府住房资助。然而有很多接受政府住房资助家庭的收入，还不到本社区平均收入的５０％。美国目前的贫困线标准是，４口之家的年收入在２８７５０美元以下。而符合申请住房资助条件的低收入家庭，比贫困线家庭数量还要多。由于数量巨大，政府允许这些低收入家庭申请不同的资助项目，而低价住房的供应量则是限定的，因而申请者常要排队数年才能等到一套住房。
几十年来，针对低收入阶层的住房问题，美国的住房政策的重点就是照顾低收入家庭的经济承受能力，鼓励私营机构参与，同时依靠强有力的金融保障体系来支持相关政策，以实现为每一个美国家庭提供适当住宅的目标。
美国对低收入者实行的住房资助政策仍面临挑战
美国联邦法律规定，住房政策的着力点是帮助中低收入家庭解决住房问题，而对中上收入者则采取灵活政策，由市场自行解决。从目前美国和加利福尼亚州居高不下的房价看，美国对低收入者实行的住房资助政策仍面临挑战。
美国哈佛大学住房研究中心２００４年的一份研究报告显示，美国大部分人都有适当的住所，但全美国１／３的家庭用于住房的开支为年收入的３０％以上；另外１３％的家庭为５０％以上。此外，住房拥挤和无家可归的比例还在增加，一段时间内处于无家可归的美国人约有２５０万—３５０万，而住房拥挤的家庭也高达２００万户。
对全美低收入者来说，住房支出是最沉重的压力，付了房租或抵押贷款后，剩下的过日子的钱就寥寥无几了，每个月能够用于食品支出仅有１６１美元、医疗支出仅有３４美元。老年人的住房负担更大，许多老人的住房支出早已远远超过医疗保健费用。
当前，美国低收入阶层在住房问题上承受的压力很难消除，靠市场调节没有出路，低收入者很难拥有住房；而要政府提供新的低价公共住房成本也太高，公众对开发高密度住宅又出现抵制情绪，政府要增建新的低价公共住房将会非常困难。这些挑战对于美国政府来说仍是长期而艰巨的。
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英国 稳步提息 平抑房价
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人民网驻英国记者 施晓慧 |
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英国经济持续十几年稳步增长，失业率低，银行利率低，购房需求旺盛，新建住房滞后，房地产尤其是住宅市场持续供不应求，使房地产价格连续十几年以超过１０％的速度递增，最近３年更以超过２０％的速度飙升。
电视上、地铁里最多的广告是房屋贷款，带照片的售房广告更是充斥地方小报并不断被送上门来。记者站所在的小区里，改造、装修之后出售房屋的牌子随处可见，即使不做装修的住宅，价格在１５年之内至少翻了１．５倍，有些环境好的小区甚至翻了２—３倍。一位在区政府工作的朋友告诉记者，由于房产升值的影响，以投资为主要目的的购房人数也在不断增加。据调查，２００４年中，贷款购房用于出租的个人贷款从５年前的７．３万件猛增至４７．３万件。金融专家多次发出了英国房地产过热泡沫的警告。
进入2005年，英国房地产价格已得到有效抑制，全国平均增长率已回落到年10%左右，基本实现了软着陆
英国抑制房地产过热的主要手段是提高银行利率，这导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大。这种通过利率的杠杆作用抑制信贷热的做法被称为“釜底抽薪”。
在英国房地产市场上，９９％以上的人购房时需要申请银行贷款。英国的贷款种类繁多，其中利率最优惠的是购房贷款，年利息在５．９％—６．７％之间；个人贷款的利息则在７％—８％之间；商业贷款更在９％以上。许多人甚至用买房作为借贷消费的手段。尽管银行对房屋贷款额有严格的限制，不能超过个人年收入的４．２倍，或夫妻年收入的３．５倍。但有些人因为房产升值，又无通货膨胀的后顾之忧，利用替换贷款的方式长期借债消费。
据统计，以房屋贷款为主的英国个人债务以每月７０多亿英镑的速度增加，英国人的债务总额目前已达到１８６０亿英镑。
有分析说，英国近十几年经济能保持稳步增长，主要是靠消费经济拉动的；而英国人敢于借贷消费，房地产不断升值是支撑消费信心的主要支柱。正是英国房地产经济与英国人消费的这种紧密联系，提高利率对英国经济又是一把双刃剑，稍有不慎，就会出现经济停滞。因此，英格兰银行的调息行动十分慎重，以每次０．２５％的小幅度加息，从２００３年１１月至２００４年８月５次微调，把银行利率从３．５％提高到４．７５％。进入２００５年，英国房地产价格已得到有效抑制，全国年平均增长率已回落到１０％左右。基本实现了软着陆。
英国的房地产８０％为私人所有，完全是市场化的运作，但政府通过制订政策、法规，在社会责任方面施加积极的影响。２００３年以来，政府出台了多项政策和法案，如伦敦与东南部建设发展指南、“住房法２００４”、“可持续发展社区建设”法案等。今年可持续发展社区建设高峰会上又提出要以可以接受的价格，为每人提供拥有体面住房的机会。
为解决低收入者的住房问题，英国近期出台了一系列的政策和举措。相关政策重点向三类人倾斜：一是首次购房的年轻人。一项调查显示，由于近２０年房价增长速度远远高于收入增长速度，年轻人首次购房越来越困难。１６岁至２４岁的年轻人，１９９０年的贷款购房率是３４％，２００４年降到了１８％，租房率则从３５％增长到５１％。二是低收入人群。三是社区关键岗位的服务人员，如护士、教师、消防队员等。
相关的具体措施包括：一、建设６万英镑以下的低成本、小户型住房。政府在２００３年底提出，３年内将投资５０亿英镑，今年又提出５年内建设８万套。二、为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款。三、与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。四、向３０万租住地方政府福利公房的住户折价出售房屋等，售价可低至３．８万英镑至１．６万英镑。五、将购房印花税的起征点进一步提高。六、政府在建房用地的限制上进一步放宽，开放了１６５０多公顷国防部和国家医疗体系所有的土地，允许使用废弃土地、公共绿地边缘等“灰色土地”。
政府计划使超过3/4的英国家庭拥有自己的住房
英国历届政府都鼓励拥有私人住房。今年大选前，早日实现人人“居者有其屋”，也是各党争相许诺的内容之一。受财政大臣布朗委托，英国央行货币政策委员会成员之一凯特·巴克对英国房地产情况做了全面调查，他去年３月初提交的报告建议，为满足需求和抑制房价，每年必须再多建造７万套住房。
根据巴克的建议，布朗在２００４—２００５年度的财政报告中宣布，政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，使零散投资者更容易投资房地产开发。今年５月３日，布朗宣布的新目标是，创造１００万新房主，让超过３／４的英国家庭拥有自己的房子。在去年底议会通过的“住房法２００４”和“可持续发展社区建设”法案中，还分别以“体面的住房”和环保为标准，对建房、居住环境、节能、房屋的安全、维修标准等许多细节做出了明确规定。
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人民日报国际周刊供稿，相关报道见2005年5月20日人民日报 |
