新华网专稿：中国建设部最近出台政策，大力推广90平方米以下建筑面积的中小户型住房。这个政策深得民心。西班牙住房近年来流行中小户型，这与中国大户型住房风靡形成强烈反差。西班牙是发达国家，国内生产总值人均2万多美元。中国是发展中国家，人均国内生产总值不足2000美元。发达的西班牙流行中小户型，发展中的中国却流行大户型。这是否说明中国建房理念在利益驱动下发生扭曲，消费观念也不切实际地发生超前？

　　一、马德里流行中小户型

　　笔者在西班牙工作多年。回国后，看到不少人贷款购买100多平方米大户型住房。先是高兴，后是纳闷和吃惊。高兴的是私人住房这个过去做梦都不敢想的好东西只在外国有，中国是没有的。而今，不少中国人不仅有了私人住房，而且有些人还有了大户型住房。这说明中国经济发展飞速，人民生活跨越式提高，是好事。

　　纳闷和吃惊的是，西班牙这样发达的西方国家流行的是中小户型住房，中国这样一个人口众多的发展中大国怎么就一步登天，风靡起大户型住房？消费是否脱离了国情有点超前了？这是否意味着对大多数中低收入者的利益和需求照顾不足、不太符合以人为本的执政理念？建筑商喜欢建造大户型住房以牟取暴利的行为是否应该加以遏制？

　　笔者曾经到不少西班牙朋友家里做客，也看到过不少住房户型。惊奇地发现，西班牙首都马德里的住房许多都是中小户型。一居室住房建筑面积大都在30平方米到50平方米，二居室住房在50平方米到80平方米，三居室住房在80平方米到120平方米。四居室以上的住房在120平方米以上。别墅一般都在200平方米以上。

　　建筑业与旅游业、汽车制造业共同构成西班牙经济三大支柱产业。近年来，西班牙经济持续平稳发展。西班牙是欧洲住房建筑业最发达的国家，近年来每年开工建设的住房总面积相当于西欧各国建房总面积的一半以上。目前，4400万人口的西班牙全国共拥有2000多万套住房，平均两个人一套，许多家庭拥有两套以上住房。西班牙房地产业非常发达。

　　二、政府鼓励建设小户型住房

　　近年来，西班牙政府大力鼓励和推动中小户型尤其是小户型住宅的建设。2005年4月西班牙住房大臣特鲁希略甚至提出一项建设建筑面积为２５到３０平方米的微小户型政府保护房计划，以解决无房青年和外国移民的住宅问题。

　　根据这项计划，这种住房面积虽然小，但具备厨房和卫生间，还有公用的洗衣间和储藏室等。另外，也可以根据情况两套合并，变成两室住宅。目前，首都马德里也有部分建筑面积在３０平方米左右的商品房。

　　特鲁希略的这一计划遭到最大的反对党人民党、工会、青年组织和消费者协会等组织的反对，他们认为这种住房缺乏尊严。

　　特鲁希略反驳说，尊严不是用平方米数来计算的。一些收入比较高的北欧国家都是用政府提供小户型住宅来解决住房问题的。西班牙人均国民收入在欧元区国家中是比较低的，完全可以并应该采取同样的办法。

　　多年来，西班牙政府向收入比较低的居民提供廉价的政府保护房，但户型比较大，规定每套住房面积不得小于９０平方米。但从１９９７年开始，政府保护房竣工面积锐减，因为房地产商不愿意承建利润比较低的政府保护房，而去大量建设商品房。西班牙商品房的价格从１９９７年到２００４年共上涨了１５０％，2005年上升１4％。１９９７年到２００４年，西班牙共建成６５万套商品房，而只建成了５万套政府保护房和８０００多套政府保护的出租房。

　　西班牙是欧洲私人拥有住房率最高的国家，私人住房拥有率为９０％，只有１０％的人租房住。而其他欧洲国家私人拥有住房率一般都在４０％到５０％之间。据西班牙住房部公布的材料，１９８９年到２００２年间，荷兰租房率为６０％，德国为５０％，英国、奥地利、瑞典、卢森堡、葡萄牙、法国、意大利和丹麦等国租房率均为４０％。

　　西班牙青年人结婚后一般都不再与父母住在一起，而是自己买房或者租房住。因此，西班牙青年人一般来说永远都处于缺房状态，这一直是政府头疼的问题。此外，西班牙全国共有３００万外国移民，其中的合法移民也可以得到政府保护房待遇。萨帕特罗工人社会党政府在大选时曾经许诺要解决年轻人缺房问题。住房大臣特鲁希略提出的建设微小户型住房的计划就是为了兑现大选诺言。

　　三、解决低收入阶层住房问题的建房合作社

　　走在西班牙的大城市里，你会发现，建房工地很多，塔吊林立。西班牙房地产业近年来发展迅猛，需求旺盛，建筑业目前已成为支撑西班牙经济的第一大支柱。在地皮昂贵、建房成本居高不下的情况下，西班牙普通老百姓、尤其是低收入阶层仍能拥有自己的住房，这要归功于建房合作社这种成功的组织形式。

　　所谓建房合作社，就是低收入家庭共同集资建房、并享受政府一定优惠的建房形式。按规定，年收入不到全国最低收入５．５倍的家庭，在得到政府有关部门批准后，可以在自愿基础上成立人数不定的建房合作社。年收入超过限额者不得入社。各级政府根据规定向合作社提供税收等方面的优惠，由合作社社员共同集资建房。建房方案、建筑材料和建房公司都由社员讨论决定。房子建好后，根据社员投资的多少，分配不同面积的住房。

　　房子分配完毕后，一部分合作社便宣布解散。但是，约６０％的合作社此时并不散伙，而是改变职能，变成类似物业管理机构而长期存在，主要任务是负责房屋的维修和公共设施管理。目前，西班牙全国共有１．１万个建房合作社，全国２５％的住房都是以这种形式建造的。合作社对西班牙房地产业的重要性不言而喻。

　　西班牙全国建房合作社联合会主席巴斯克斯介绍说，合作社能享受政府各方面的优惠政策，其中很重要的一种就是政府给予的廉价或免费盖房地皮。西班牙城市建房地皮十分昂贵，几乎占建房成本的一半。政府为照顾低收入阶层，推出了政府给予补贴的“政府保护房”，提供廉价甚至免费地皮。巴斯克斯说，西班牙建房合作社所建住房面积的５０％都是这种政府保护房。

　　巴斯克斯介绍了建房合作社发展的历史。他说，西班牙政府为解决低收入阶层的住房问题，分别于１９２０年和１９２３年颁布了廉价房住房法和经济房住房法。建房合作社随之应运而生。８０多年来，合作社共集资建造了１３０万套住房，其中在马德里就建造了２３．６万套。实践证明，建房合作社是西班牙解决低收入阶层住房问题的有效途径。

　　建房合作社兴起之初，缺乏管理。１９６１年，西班牙全国建房合作社联合会宣告成立，加强了组织和管理，合作社开始职业化，并得到蓬勃发展。２０世纪８０到９０年代，合作社发展达到鼎盛。目前，包括首都马德里在内的全国各大城市都有建房合作社协会。这些协会帮助有需要的家庭成立合作社，给合作社当参谋，提供各种信息，并定期帮助合作社举办远距离培训班，召开信息交流大会等。它们在指导合作社的运作方面起了很大作用。

　　近年来，西班牙建房合作社开始减少，主要原因是西班牙经济发展迅猛，西班牙人生活水平和工资收入大大提高，符合政府规定的参加建房合作社收入标准的人越来越少。另一方面，越来越多的人已经解决了基本住房问题。据报道，在收入水平较高的马德里，大约有半数的家庭都有两套住房，一套在城里，另一套在海边或乡下，周末在那里度假。巴斯克斯认为，西班牙建筑业和房地产业近年来发展迅猛，不仅高收入阶层，就连低收入群体也能加入住房置业大军，建房合作社功不可没。

　　四、房价居高不下

　　西班牙房价多年来一直居高不下。近年来，西班牙全国平均每年房价增长率都在15％左右，２００３年，增长率高达１７％。

　　2004年西班牙全国各省会城市住房价格平均增幅为１２．５％，由前一年的每平方米１９３１欧元（大约合１９３１０元人民币）增长到每平方米２２８６欧元。１９８５年西班牙省会城市住房价格平均每平方米仅为３２６欧元，１９９１年增长到９３３欧元。西班牙第二大城市巴塞罗那住房价格最高，平均每平方米３４４２欧元，首都马德里平均每平方米为３３７９欧元。

　　西班牙人购买住房并不容易。西班牙平均月工资大约为2000欧元。一般来说，一个普通公务员要购买一套100平方米左右的住房大约需要10年到20年的积累。笔者认识一位50多岁的西班牙资深记者，他的住房面积只有80多平方米，而且还差3年才能分期完成付款。另一位朋友年纪都快40岁了，结婚后有一个子女，才住大约只有40多平方米的一室一厅的住房。

　　西班牙的住房虽然都不算大，但是设计非常合理，厨房较大、厕所里有浴室、客厅也比较适用，但卧室非常小。笔者也见过一些朋友的别墅。别墅一般都建设在城市远郊区。独立的别墅比较大，有的甚至上千平方米，但联体别墅却非常小。所谓联体别墅就是一栋楼联体建设多套别墅。这些别墅门前甚至连一辆小轿车都停放不下，因为停放车后会影响邻居的出入。西班牙10层以上的高层住宅楼比较少，多数都是5到6层的低层楼房。但每栋楼都有一到三层地下车库。

　　马德里住宅小区比较讲究，一般都有游泳池，有花园。楼内公共部分更是阔气，楼道地板大都铺设瓷砖，或者铺设大理石，或者铺设地毯。楼道墙壁都粉刷得非常讲究，并且规定隔几年就要重新粉刷一次。楼道内十分干净，一尘不染。公共环境干净漂亮。

　　五、昂贵的物业管理费

　　西班牙住宅小区环境优美，楼房内部公共部分也十分整洁。小区内多有游泳池和花草树木，每个小区一般都有服务员打扫卫生，有的小区还有24小时门卫，以保障安全。但是，这些设施和服务都是要付费的，由住房业主掏腰包，价格十分昂贵。

　　当然，小区的设施和服务质量不同，物业费也相差悬殊。一般来说，一套中小户型的一居室和二居室的住房大约每月需要缴纳50到100欧元物业费。200平方米以上大户型住房每月要付400到500欧元（相当于4000到5000元人民币）物业费。如果小区有什么修理项目，物业费还要另外增加。

　　西班牙有买得起房子但养房存在难度的情况。不过，这种情况在拉美的巴西也存在。笔者在巴西有一位朋友告诉说，他挣了点钱，但不打算再买房产。原因是他已经有一套三居室的住房。如果再买房产，物业费太贵，养起来不合算。

　　六、政府保护房遇到尴尬

　　多年来，西班牙政府一直采取“政府保护房”政策。所谓政府保护房，就是政府向低收入阶层提供廉价住房。但是，近年来，政府保护房政策也遇到了尴尬。

　　第一，政府保护房的位置一般距离城市市区比较远，大都在远郊区，业主到城里上班不太方便。尽管政府规定，政府保护房小区必须有公共交通。但是，人们购买政府保护房的积极性仍然不太高。

　　第二，建筑商不愿意建造政府保护房。虽然政府给予补贴和优惠政策，但是，建造政府保护房的利润仍然大大低于普通的商品房。

　　近年来，政府保护房越来越少。尽管需求者怨声载道，但到目前政府还没有找到解决这一问题的良方。 （刘瑞常）